20100716_北京_东湖湾_【竞品】天润.福熙大道开盘快讯

　 天润·福熙大道 开盘快讯

　一、

　项目基础信息

　 物业地址 ：朝阳区 北苑站北 300 米

　区位交通图

　  建筑类别 ：高层板楼

　 建筑面积 ：670000 平方米

　 容积率：2.63

　  绿化率：50%

　 项目规划：项目由东、西地块组成，规划有 19 栋高层和 10 花园洋房。

　一期 2009 年 11 月 28 日开盘，推出 C6、C8 号楼，C6 号楼 162 套房源，C8 号楼 190 套房源，均为 27 层板式公寓，2 个单元，2梯 3 户或 4 户，产品为 73 ㎡ 1 居，106 ㎡ 2 居，130-159 ㎡ 3 居和 200 平米四居，现已售罄。

　二期 2010 年 7 月 11 日开盘，推出 C5、C7 号楼，共 352 套房源，其中 C5 号楼 2 梯 3 户，产品为 106、115 平米 2 居，138、148、159 平米 3 居，199 平米 4 居；C7 号楼 2 梯 4 户，户型面积为 73 平米 1 居，114 平米 2 居，129、146、158 平米 3 居。

　本案

　项目规划图

　 周边配套：

　商业：龙德广场，翠微百货，万达国际影城，特立屋专卖，苏宁电器；

　教育：幼儿园有唐纳双语幼儿园，清友园实验幼儿园；小学有朝阳区紫绶园小学、清河营小学、花家地实验小学朝来校区；中学有朝阳区外语学校、和平街一中分校(区重点)、和平街第一中学(市级示范学校)； 大型超市：家和超市、家乐福，世纪联华超市、易事达购物广场、易初莲花超市，正时家居； 医疗：北京航空中心医院、同仁医院朝阳眼科门诊、亚运村医院、安贞医院、亚运村医院、慧忠医院、中日医院等； 银行：中行北苑支行、北京农村商业银行北苑分理处、北京农村商业银行绿色家园分理处； 二期在售 C5#二期在售 C7#一期 C#楼（售罄）

　二期 C7#楼（售罄）

　  开发商: :北京春光置地房地产开发有限公司  投资商: : 天润置地集团  物业管理公司: : 均豪物业有限公司  建筑单位: : 中铁建设集团有限公司  代理商: : 易居中国控股有限公司

　 景观设计单位: 贝尔高林(Belt Collins)  建筑设计单位: 维拓时代、墨臣

　二、

　开盘 分析

　全景效果图

　※ 本次开盘楼栋为 C5 、 C7# # 楼

　C5#楼 C7#楼

　 推售情况

　推出的升级产品为 C5、C7 两栋宽厅薄板公寓，共 350 套房源，其中 C5 号楼 2 梯 3 户，户型面积为 106、115 平米两居，138、148、159 平米三居，199 平米四居；C7 号楼 2 梯 4 户，户型面积为 73 平米一居，114 平米两居，129、146、158 平米三居。

　各产品线情况如下表所示：

　 产品

　类型

　户型图

　户型特征

　推出

　套数

　报价 区间

　（元/ / ㎡）

　3 73 平米 1 1居价

　 3 73 平米 1 1 居 ：南北通透 54 24000 0 110 平米 2 2居

　 5 115 平米 2 2 居 ：全南设计 1 111 平米户型：跃层设计 81

　25000 -27000 130- - 160平米 3 3 居

　 1 19 29 平米 3 3 居 ：南北通透、三面采光，7 米面宽起居室 8 148 平米 3 3 居：7.7 米南向采光面宽、全明书房 9 159 平米 3 3 居：南北通透、明厨明卫、8.6 米南向采光面宽、主卧弧形窗设计 188 23000- 25000 9 199 平米 4 4居

　 9 199 平米 4 4 居：南北通透、全明设计、双厨、主卧弧形窗设计 27 26000- 28000

　 总计

　350

　前期 推广

　项目于四月中旬开始大规模推广蓄客，推广动作主要包括以下几点：

　1、新京（外报页），北青、中房整版； 2、搜房、焦点的首页广告投放； 3、开盘前密集短信投放； 4、产品形象的全面升级，包括更换围挡、重新设计手册和项目楼书； 前期蓄客

　5 月 27 日项目开始客户的意向登记和资信查询，客户凭有效证件进行登记后，将享有额外一个点的折扣优惠，截止到开盘前， 累计 蓄客达 0 2000 组以上，其中 登记客户约 0 900 组，其中包括资料齐全、不齐全、一期老业主、普通关系户等等。

　开盘方式

　7 月 11 日 9 点，开始邀约关系户进行提前认购，当时现场约 30 组左右的客户，形成了很高的现场人气。7 月 11 日下午 2 点，开发商突然通知正式开盘，销售人员紧急邀约客户进行选房，于是出现了关系客户和普通客户一起选房的情景，使现场形成了非常好的卖压，促使普通客户坚定购买意向，迅速实现认购。

　开盘当日成功认购 109 套（其中，关系客户认购约 25 套），认购金额高达 3.54 亿元，成交均价 23067 元/平米，截止到 7 月 18日，已签约 91 套。

　产品类型 开盘认购套数（套）

　签约套数（套）

　成交均价（元/㎡）

　73 平米一居价

　19 16 22800 110 平米二居

　19 16 23500 -25600

　130-160 平米三居

　67 55 21700-23600 199 平米四居

　5 4 24400-26900 总计 1 1 09

　91

　开盘报价与优惠政策

　开盘报价为 24500 元/平米，2012 年 2 月入住。

　C7 号楼（临路）一次性付款 93 折、贷款 94 折；C5 号楼一次性付款 94 折、贷款 95 折。

　7 月 19 日起，将收缩折扣额度，即 C7 号楼（临路）一次性付款 95 折、贷款 96 折；C5 号楼一次性付款 96 折、贷款 97 折。

　付款方式：

　付款方式为一次性、按揭、分期，其中分期成数为 4/3/3,尾款 6 成要在两个月内付清。

　福熙大道还制定了三日内签约的规定，即认购客户须在三日内补齐全款或首付款，如未能签约的，将取消其购买资格，且 20 万元的定金将不予退回。截止到目前为止，大部分客户均已实现签约，未签约客户也已经签署了承诺书。

　客户特征 ：

　 1、 客群区域：客群来自大多来自北京北部区域，但覆盖范围较广，地缘性客户只占约 30%。可见福熙大道项目已经在北京市场形成了一定的品牌认可度和影响力。

　2、 置业目的：绝大多数客户的置业目的为改善型自住，投资客户极少，且需求集中在 1 居、2 居产品。

　3、 付款方式：一次性付款客户约占总数的 20%，大部分客户的支付方式为按揭。

　4、 客户认可：项目众多卖点中，客户最认可的是园林景观，最不认可的是周边配套。

　5、 客户意向：

　产品选择中，客户对 129 平米 3 居和 148 平米 3 居的认可度最高，究其原因，前者是因为临路所以成交均价仅为21000-22000 元/平米，具有较高性价比，而后者则是因为位置较好、景观资源优质。

　三、

　小结

　福熙大道此次开盘完成了既定的开盘目标，在现今市场大势之下，其开盘业绩值得肯定，经分析，可得到如下一些值得参考和借鉴的成功因素：

　1、 区域稀缺改善型产品：为区域内唯一的改善型高端公寓，产品具有稀缺性； 2、 蓄客时间长：项目从 3 月份开始蓄客，4 月开始客户登记和验证资信，截止到开盘前累计蓄客达 2000 组以上，其中登记客户约 900 组，充足的蓄客量，保障了开盘的 100 套以上的认购量，但也可从此数据看出，在新政大势下，客户转化率已大大降低； 3、 多渠道大力度营销 推广：自 4 月中旬以来，项目线上线下双管齐下，进行了力度很大的密集营销推广，包括纸媒报广、网络广告、交通指示牌、短信发送、周末暖场活动等等，推广带来了大量的电访，为蓄客提供了充足的客户基础； 4、 展示手段充足：现场展示手段充足，包括楼书等基本宣传物料、多户型样板间等等； 5、 开盘方式较好：关系户与市场客户共同选房，制造了强力现场卖压，保障了开盘当日的认购量。

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