20110607_北京_东湖湾_保利中央公园市场监测

　保利 中央公园 市场监测播报

　（ 20110401- - 20110606 ）

　一、 项目基础信息

　 1 1 、

　物业地址：朝阳区阜安路与宏泰东街交汇处

　2 2 、

　建筑类别：高层板楼 3 3 、

　容积率：2.5 4 4 、

　绿化率：35% 5 5 、

　建筑面积：

　总建筑面积 40 万平米，地上 28 万平米，其中住宅部分占 15 万平米。

　6 6 、

　项目规划：项目分三期开发，含住宅14栋，独立商业4栋，独立写字楼3栋。住宅总规划户数为902。

　7 7 、

　项目四至：东侧为望京外环路、西为望京中环路、北为大望京街、南为大望京6号地。

　8 8 、

　装修情况：5000元/平米标准精装修。

　9 9 、

　入住时间：2013年。

　10 、物业公司：保利物业管理（北京）有限公司 11 、临时售楼处地址：朝阳区望京南湖中园316思源大厦五层 二、项目介绍

　1. 项目规划图：

　2. 产品介绍：

　 项目共分为三个组团，14栋住宅（18层/25层）、4栋商业、3栋写字楼。

　外立面：优质石材干挂，以米黄色为主。

　梯户比：三梯两户、两梯两户。

　3. 户型配比 ：

　 原计划户型配比图：

　户型 面积 套数 所占比例 二居 90-120㎡ 约180 约20% 三居 127-260㎡ 约360 约40% 四居 218-260㎡ 约270 约30% 五居 317㎡ 约90 约10%

　调整后户型配比图：

　户型 面积 套数 所占比例 产品线价格

　两居 89㎡ 66 11.3% 38000 两居 105㎡ 33 5.6% 38500 两居 116㎡ 66 11.3% 38500 三居 133㎡ 288 49.2% 39000 三居 147㎡ 66 11.3% 39000 四居 167㎡ 66 11.3% 41000 后期该项目考虑望京片区市场户型意向情况，将大户型进行了大规模调整，调整后的户型配比情况主要以小户型为主，其中有一定比例的户型将与东湖湾三期临河三栋构成直接竞争。

　4. 户型分析 ：

　89㎡二居 133㎡三居 147㎡三居 167㎡四居

　优势：

　 采光面多，户型紧凑；  有赠送面积。

　劣势：

　 卫生间为暗卫，采光和三期均有影响。

　优势：

　 采光面多，户型紧凑；  双卧朝南，采光较好；  厨房透气性强。

　劣势：

　 主卧卫生间为暗卫，采光和散气有影响。

　优势：

　 户型方正、紧凑；  采光面多，双卧朝南。

　劣势：

　 厨房朝北无阳台，从风水学来看是晦气朝内。

　优势：

　 多面采光，户型方正；  双卧朝南，有赠送面积：

　劣势：

　 主卧卫生间为暗卫；  无玄关设计，无私密性

　5. 推售情况 ：

　 项目份两期开发，一期开组团一、二的小户型楼栋。

　开盘时间预计在今年8月，具体时间未定。

　具体开盘均价待定，目前 销售员口径为 38000 0- - 40000 元/ / 平米以上，含5000元/平米精装修标准。

　三、 推广情况

　项目从2011年1月底进入蓄客阶段，2月底临时售楼处开放。4月起大规模推广动作持续展开，大多数推广动作采用与保利东郡项目捆绑式进行推广。主要动作如下：大量报广、网络、短信的推广；红领巾桥交通指示牌；与保利旗下其他项目共同参加各类巡展等推广活动；临时售楼处周末暖场活动等。

　 报广类

　精品购物指南

　 项目白皮书  网络类

　 网络过渡页

　网络通栏

　 网络软文  户外、活动类

　 2011年5月7日, “和乐中国 青少年高尔夫体验之旅”活动在北京七棵树高尔夫球训练场举行, 本次比赛由保利东郡、保利中央公园项目组及精品购物指南共同打造,保利地产高端项目的客户和精品购物指南的资源客户参与了本次活动。

　四 、 蓄客情况

　 3月底开始办卡，优惠条件为：从办卡之日到开盘，每天500元房款总价优惠；  4月底优惠停止，继续接受办卡，办卡享受1万元房款总价优惠；  截止5月底，该项目已办卡1000多张；其中，客户主要关注89㎡两居和133㎡三居产品。

　 由于规划许可证尚未取得，目前蓄客及办卡工作暂停。

　五 、 现场展示

　 正式售楼处预计6月底开放；

　 样板间配在售楼处内，计划于7月完工；  由于尚未取得规划许可证，目前该项目仅有售楼处于施工状态。

　临时售楼处洽谈区 六、竞品户型点对点分析

　类别

　东湖湾

　保利中央公园

　本项目优势

　竞品项目优势

　对应说辞

　3 3 室2 2厅2 2卫

　3 3 室2 2厅2 2卫

　 2 2 室2 2厅2 2卫

　 2 2 室2 2厅2 2卫

　 2 2 室2 2 厅1 1 卫

　3 3 室2 2 厅2 2 卫

　3 3 室2 2 厅3 3 卫

　4 4 室2 2 厅3 3 卫

　 总建面

　175㎡ 165㎡ 125㎡ 125㎡ 89㎡ 133㎡ 147㎡ 167㎡

　总面宽

　11.7m 11.7m 12.3m 12.3m 10m 11.1m 11.7m 12m 大面宽

　面宽大，落地窗，采光好，亮堂，尊显品质。

　客厅面宽

　4.5m (客）

　4.5m 4.9m 4.9m 4m 4.2m 4.4m 4.6m 客厅面宽大

　大面宽，采光好，尊贵舒适。

　客厅面积

　61㎡ (客+餐）

　38.3㎡ 32.5㎡ (客+餐）

　32.5㎡ 28.4㎡ （客+玄关）

　28㎡ 27.3㎡ 26㎡ 客厅大

　活动空间大，让您和家人能进行很多娱乐活动。

　主卧面 3.9m 3.9㎡ 3.8m 3.8m 3.5m 3.3m 3.8m 3.9m 卧室面宽大

　卧室舒适，采光通风好，尊贵品质

　宽

　主卧面积

　25.1㎡ 25.1㎡ 21.3㎡ 21.3㎡ 15.8㎡ 30㎡ 22.4㎡ 32㎡ 主卧大

　主卧大，主人身份感突显，生活品质好 总进深

　16.4m 16.4m 12.3m 12.3m 10.8m 15.4m 15.8m 15.6m

　净深短

　房间数

　3 3

　3 3

　2 3 3 4 三居为主 两居为主 125㎡三居，功能性更强，均设2卫，使用率更高。

　南向房间

　3 3 2 2 3 3 3 3 四居南向房间多，多景观视角

　本项目朝南房间大多为客厅和卧室，南向资源无浪费。

　阳台数

　1 1 0 0 0 0 0 0 餐厅部分设有阳台

　厨房均设有阳台，保证油烟不往室内流通，147㎡三居厨房朝北，无阳台，从风水角度来说是晦气朝内。

　特殊房间

　0 0 0 0 1 1 1 1 部分有 附送花园庭院 6米挑高空间，享受更多实用空间，给予生活更多创意空间。而竞品项目附送空间密闭，实用性不大。

　对比小结：

　通过东湖湾项目与保利中央公园的竞品户型点对点分析，保利中央公园户型大多方正紧凑、且有12㎡左右的赠送花园面积；但大多户型厨房位于正北方位，且均不是南北通透户型。

　 七、总结

　 保利中央公园项目 2 月针对原户型配比进行一定的整改，将原方案中的大户

　型产品进行分割调整，调整后的户型配比情况主要以小户型为主，其中有一定比例的户型将与东湖湾三期临河三栋构成直接竞争。

　 近阶段该项目线上、线下推广力度加大，目前已办卡 1000 组以上，由于办卡门槛较低，仅需身份证复印件即可办理，因此该 1000 组意向卡中，水分卡比例较大。

　 该项目目前销售员报价精装修 38000-40000 元左右，且每个户型均有 12 ㎡左右赠送空间，性价比较高，在望京区域具有一定市场影响力。

　 东湖湾项目组 2011 年 6 月 7 日

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