20110629_北京_东湖湾_福熙大道开盘快讯

　福熙大道开盘快报 ——东湖湾项目组：李轶、钱小牧、商瑶、吴钦、马琳莎

　一、项目基本信息

　1 1 、项目位置：

　朝阳区 北五环红军营西路轻轨 13 号线北苑站北 200 米

　2 2 、项目基本情况

　项目名称 福熙大道 位置 朝阳区 北五环红军营西路轻轨 13 号线北苑站北 200 米 开发商 天润集团 占地面积 30 万平米 建筑面积 67 万平米 规划套数 3500 套 物业类别 板楼、板塔 物业费 2.9 元/ 平米· 月 容积率 2.63 绿化率 50% 户型 122 平米两居；166-170 平米三居 均价 30500 万/ 平米 交付标准 毛坯房 东湖湾

　 3 3 、交通情况

　 福熙大道位于亚奥版块，距鸟巢 10 分钟车距、5 分钟北辰商务区、20 分钟直驱中关村、15 分钟可达机场、百米漫步 城铁 “ 北苑站 ”；公路交通：

　京石高速、京石二高速、京开高速、京良路、长韩路、长杨路。

　 地铁 3 13 号线、5 5 号线、公交北苑总站，多条公交线路直达项目，距首都机场 26 公里行  程。项目位于亚奥区域和国际机场之间，北五环顾家庄桥正北 2 公里处，项目西部毗邻北苑路。东部紧邻北苑东路，北部紧邻清河，距亚运村核心很近。

　4 4 、配套情况

　来广营片区经过近两年的发展，随着各方面配套的日益完善，已迅速成长成为亚奥区域具有相当规模的大型居住中心区。北苑家园、世茂奥临花园、亚运新新、万科星园、大湖公馆、时代庄园、奥城尊邸等高端项目形成的高尚居住氛围，令整个区域的价值不断提升。

　 商业：龙德广场，翠微百货，万达国际影城，特立屋专卖，苏宁电器；大型超市：家和超市、家乐福，世纪联华超市、易事达购物广场、易初莲花超市，正时家居，安立路上的各种商业设施：华汇北辰超市、飘亮购物中心、第五大道，北辰购物中心等同样成为天润·福熙大道的优质配套。

　 医疗：距项目 2-5 公里范围内、设施比较完善的医疗机构有：北京航空中心医院、同仁医院朝阳眼科门诊、亚运村医院、安贞医院、亚运村医院、慧忠医院、中日医院等。这些医院主要集中在亚运村，走北苑路、安立路都非常方便快捷。

　 教育：花家地实验小学。朝来天使双语幼儿园、芳草地小学、安慧里小学(寄宿)、朝阳区外语学校、和平街一中分校(区重点)、和平街第一中学(市级示范学校)等教育机构，唐纳双语幼儿园，清友园实验幼儿园；亚运村范围内还有小牛津、金色摇篮和亚奥幼儿园等知名双语幼儿园。

　5 5 、售楼处现场展示

　园林土壤层 可视对讲

　 6 6 、项目规划 沙盘 图

　福熙大道此次开盘推出 C3#楼，共计 162 套房源。

　二、项目开盘推售情况

　1 、 基本情况  开盘时间：2011 年 6 月 26 日；  开盘地点：福熙大道售楼处；  开盘套数：162 套  开盘户型：122 ㎡两居，166-170 ㎡三居；  蓄客情况：开发商在蓄客期基本无推广动作，同时未展开办卡等相关程序，自去年年底新风系统 火焰山石材 C3#楼

　开始蓄客以来，6 个月共计蓄客 100 多组；  销售均价：30500 万/ 平米；  销售速度：

　开盘当天共认购 57 套；  优惠情况：

　全款 98 折、按揭 99 折优惠；

　 2 2 、开盘情况

　项目开盘推售 C3# 楼， 27 层板式公寓，2 个单元，2 梯 3 户，户型为 122 平米 2 居、166-170 平米 3 居 。

　共计 162 套。

　户型 面积 推售套数 销售套数 消化率 销售均价（实收）

　两室两厅两卫 122 ㎡ 54 套 26 套 48.1% 约 28000 元/平米 三室两厅两卫 166 ㎡ 54 套 17 套 31.4% 约 29000 元/平米 三室两厅两卫 170 ㎡ 54 套 14 套 25.9% 约 30000 元/平米

　 开盘结果：

　 本次开盘共推出 162 套房源，全款 98 折，按揭 99 折。开盘当日 总认购 57 套 ，消化率为 35 ％ ，其中 122 ㎡两居共认购 26 套 ； 1 66 ㎡三居共认购 14 套 ；1 70 三居共认购 17套 ；  本次开盘与历史成交价格对比，涨幅不大，但成交量不理想。

　3 3 、户型分析

　产品

　类型

　户型图

　户型特征

　推出

　套数

　均价

　（元/ / ㎡）

　 4 、开盘流程

　2 122 ㎡

　（两室两厅两卫）

　 优势：

　 户型方正，进深仅为 8米，入室通畅；  敞开式玄关设计，动静区分。

　劣势：

　 非南北通透户型，空气通透性较差；  卫生间均为暗卫。

　54 套 约 28000万/平米 6 166 ㎡

　（三室两厅两卫）

　 优势：

　 南北通透，明厨明卫，客厅配开敞式阳台，延景入室；  南向超大起居室独享4.5 米敞阔面宽。

　劣势：

　 两个卫生间均为暗卫，居住舒适度有一定影响。

　54 套 约 29000万/平米 0 170 ㎡

　（三室两厅两卫）

　优势：

　 南北通透，独立玄关，功能设计齐全；  270 度景观视野，方正合理。

　劣势：

　 厨房窗户方位设计不合理，空气流通性较差。

　54 套 约 30000 万/平米 客户入场 （客户携带身份证、户口本、10 万元银联卡到访售楼处）

　选房源 （根据开盘当日到访顺序，领取选房顺序号）

　 5、 、 开盘现场情况  此次开盘客户量较少，流程也较为简单，采用先到先得方式进行开盘。售楼处现场公示齐全，各个区域划分明显、清晰，现场秩序井然；

　认购区 （确定房源后，缴纳认购金，签署《北京市商品房认购书》）

　选房源 （根据选房顺序号，客户进行选房）

　C3# 楼销控板 现场氛围

　 三、客户情况

　 客户较为认可该项目的园林、产品品质、区域，由于周边项目较多，例如华贸城大型商业区的未来规划，该区域未来规划前景大好，因此受到相当一部分客户的认可；  由于该项目周边竞品以大户型为主，市场形势不好的情况下，大户型难消化，因此该项目此次开盘推出的中小型户型收到一定青睐。

　 该项目此次开盘前，开发商除少量短信投放外，并未展开其他推广动作，因此蓄客受到很大影响。从去年年底至今年 6 月，客户流失量很大。开盘前蓄客量达 100 组左右。

　四、 蓄客推广情况

　 蓄客情况：2010 年底至 2011 年 6 月，为期 6 个月的蓄客期间， 该项目并未展开具体蓄客手 段和客户升级。开盘前共积累意向客户 0 100 组左右；  ：

　推广情况：该项目自蓄客以来，除项目围挡、前期每周三天发送 3 万条短信外，并未开展其他任何推广动作，仅有的短信和围挡等渠道中，主打卖点——法式新古典宫廷园林。

　 福熙大道项目围挡卖点单一，主打 法式宫廷园林

　 选房区

　五、开盘小结

　 该项目为国奥板块核心大宅，2010 年 7 月二期开盘，首日认购 109 套，认购金额 3.5亿元。本次开盘与历史成交价格对比，涨幅不大，但成交量不理想，消化率仅为 35%。

　 该项目本次开盘未展开任何蓄客和筛客手段，影响开盘销售量；  该项目主打卖点单一，项目价值体现不足。

　六 、 借鉴意义

　 全方位全景多展示是淡市之下的突围之路；多卖点组合拳展示！东湖湾售楼处目前已基本具备全方位展示力，除此之外一、二期园林及下沉花园已有实景展示，国际会所也已开放运营。总体来说，本项目全景展示力度较强，后期需尽快完成实楼样板间的施工工作，争取在开盘前达到一个缜密的全方位全景展示效果。同时，在推广策略上，我们也将分阶段主打不同卖点进行推广，争取将项目价值最大化展现。

　 从福熙大道、珑原、公元 1872 等项目的近期开盘结果来看， 淡市之下客户成交周期拉长，必须保证充足的蓄客 周期和蓄客手段！为保证完成今年销售任务，东湖湾今年需有两次开盘动作，目前已蓄客三个月，为保证第二次开盘有充足的蓄客周期，本项目第一次开盘时间初步定于 8 月份。

　 东湖湾项目组：李轶、钱小牧、商瑶、马琳莎、吴钦

推荐访问:东湖 北京 开盘