如何理性看待“集中供地”新政

　如何理性看待“ 集中供地” 新政 1.

　土地集中供应不仅是总量和节奏的控制，还有结构方面的考虑2.

　城区常住人口 0 100 万以上城市，除去 2 22 个重点城市，其余可重点关注3.

　加强监管是要加强事前控制，城市的周期或将变得更平缓 4.

　未来对周期的运用，会从原来的追求获取高收益变成防风险 5.

　促进职住平衡，在产业投资力度大的地方住宅用地供应会增加 6.

　拿不准的地，会有一些机会，要看公司的研究和投拓等能力 7.

　 定了一千亿的目标，却在用一百亿的方式工作，怎么能实现目标？

　01 政策解读

　2 2 月 月 5 25 日，政府刚出台土地供应的相关政策——2020 年开始，全国 22 个重点城市可能实行每年三次的土地集中供应。我们手里有一份资料，正好是关于住宅用地供应分类调控工作要点，给大家参考一下，从中体会政府对土地供应的态度。

　报告中主要介绍文件出台的背景和一些调控的工作要点。其实，很多房企在做土地研判时，也会考虑土地市场背景和一些拿地的要点，然而，很多时候这些思考是无用的。

　如果你的企业经历过几轮周期就会明白，虽然中国楼市持续增长了十几年，但很多企业还是拿了高价地，甚至到现在都没有解套。所以说大家一定要警惕一些看起来很好的选择，这些选择最后往往成了显而易见的陷阱。

　目前有很多的自媒体和个人都在讨论政策和市场，这些人给的观点和结论，往往都是基于个人的诉求和以往的经验，这些在实际操作中是否真的是这样，是很难去判断的。

　1.

　出台背景 这个文件的出台背景有三个方面：

　 第一，在十九届五中全会和中央经济工作会议中，对住宅用地供应工作提出了明确要求，并特别强调要做好租赁住房用地保障工作； 第二，陆昊部长提出，住宅用地信息公开、增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等工作举措，批示尽快出台相应文件； 第三，坚持总的目标不变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　政策背景解读：

　土地集中供应，其实并不只是对总量或者节奏的控制动作，还有对结构的一个考虑。

　从这背景来讲，未来将会有更多的细则会出来，在以后的土地出让过程中，肯定会既有住宅用地也有租赁用地，那么 具体怎么去激励大家更好地去做租赁用地，很可能是通过将租赁用地和住宅用地搭配起来做，通过调整结构，解决现在的问题。

　另外，强调房子是用来住的、不是用来炒的。

　这个其实并不是简单的描述房价的高低，而是强调住房要有明确的使用功能，如果整个城市缺少住房的是需要改善住房的人，那么房价有序上涨是允许的，房子贵一点没问题。

　“不是用来炒”这个角度，单一从产品层面是没办法解决，需要从功能层面讲。它其实对应金融相关的内容，后续肯定也会有一些相应的金融配套政策去实施。

　2.

　工作要点 住宅用地供应分类调控工作要点主要有四个维度：

　 第一个，科学编制实施住宅用地供应计划；第二个，坚持做好住宅用地信息公开；第三个，实行住宅用地集中出让；第四个，加强监测监管和考核评价。

　工作要点解读：

　从这几个点来看，我们可以看到政策的实施范围——第一个是全国所有城市都要做；第二个强调大城市，即城区常住人口 100 万以上；第三个强调重点城市，这要根据分类调控文件去做。

　通过这三个范围的划分，帮助政府真正实施因城施策。

　城区人口超过 0 100 万的城市都值得投资，这些大城市减去 2 22 个重点城市，剩下的城市，可能更加受开发商的青睐，当大家发现在 22 个重点城市搞得彼此焦头烂额时，或许就会选择其他的城市，那个时候，这些城市的地价肯定会起来。

　对于 22 个重点城市住宅用地集中出让，很多人认为是利好大企业，禾略认为不一定，如果卖地看谁出的价格高就卖给谁，政策的出现就没有意义了。

　政策会对很多企业的拿地都有影响，相信肯定后续会出一些细则，避免出现行业垄断的出现。如果出现巨无霸的公司，那么对于政府管控的挑战是很大的。

　集中出让的目的，肯定是为了更好地做市场占有率分级，打破垄断，让市场更加平稳。加强监测、监管和考核评价方面，之前或许都是事后约谈的管理方式，那么未来肯定会改变。

　城市的周期状态肯定更加平稳，企业以前通过踏周期也能赚到钱，以后可能就不那么容易了，大家对于周期的应用，也可能从原来的获取收益，变成防风险。

　工作要点细则：

　1 1 ）科学编制实施住宅用地供应计划  保障合理的供地规模 对全国而言，要有一个合理的供地规模，同时，对重点城市有了新规定，要进一步加大住宅用地供应，供应量不低于近五年的平均完成交易量。

　全国城市的土地供应方面，要求在城市建成区和新区合理布局，促进职住平

　衡。

　 单列租赁住宅用地供应计划（大城市）

　大城市土地供应向租赁住宅建设倾斜，对接住房城乡建设部门提出的租赁住宅用地需求，增加供地规模用于租赁住房用地，对保障性租赁住房用地应保尽保。

　在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于 10%。

　2 2 ）坚持做好住宅用地信息公开  公开内容完整 现在的供地计划不完整，名称等表达方式不清晰。所以未来年度供地计划完整详实，附有详细文本和说明。城市要将所有市辖区范围内的住宅用地信息一并公开，不得缩小公开范围或采取所谓分批形式公开，不得交由所辖各区分别公开。

　 公开数据准确 土地面积核算目前是一个问题，公司内部也会有项目销售数据不清晰的问题，同样国家也有这些问题，未来这些要保证一致后才能公开。

　 公开方式规范 信息公开的路径要统一规范，方便查询，避免多层嵌套。

　3 3 ）实行住宅用地集中出让全国各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。

　 集中发布出让公告 原则上发布出让公告全年不超过 3 次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。

　 集中组织出让活动 同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续几种完成拍卖活动。

　总体上，“两集中”出让方式可将城市可供住宅用地集中起来展示、出让。

　一是提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。

　二是将以往零散的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。

　工作要点细则解读：

　对于房地产企业来讲 ——大型房企短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。

　中小房企能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

　对于地方政府来讲 ——提高了年度供地计划编制和集中组织供地的难度，而且

　很可能影响出让金的收入。

　对省级自然资源部门也是好事 ——可以集中精力有针对性的监督重点城市的集中供地活动，对其中可能存在的问题及时提出指导意见。

　 02 趋势解读

　 大家都会讨论趋势，有行业的发展趋势，有市场的趋势等。到底什么是趋势？现在网上有很多自媒体在讲趋势，但他们发的内容都是观点和结论性的东西，缺失了一些底层的逻辑。

　 趋势出现与否的关键在于底层，房地产的底层有哪些呢？禾略尝试做一个总结——分成产业的趋势、就业的趋势、人口的趋势三类。

　 1.

　产业趋势

　研究产业的趋势其实就是在研究产业行业的结构和产业城市结构。

　 产业行业结构

　看看各行业的 营业收入，我们可以得到以下的一个趋势：

　• 强+：从过去三年来看，金融业和采矿业已经成为经济支柱行业，现状+趋势双双走强• 强-：制造业、批发零售业、建筑业传统强势行业在新一轮产业发展中，持续产能输出能力已然掉队• 弱+：科学技术、交通运输等明日之星行业在现状较弱的当下，展现出了较强的增长势头• 弱-：房地产、租赁、住宿等行业发展已经落后于整体经济产业水平

　根据行业结构分析，看看各行业的 营业利润，我们可以得到以下的一个趋势：

　 • 强+：从过去三年来看，金融业和制造业为强势行业，行业盈利能力现状+趋势双双走强• 弱+：采矿业、信息技术服务业等行业盈利能力弱，但近三年有走强趋势• 弱-：房地产、租赁、住宿等行业盈利能力开始倒退，旧的行业发展逻辑未能适应新时代的产业模式；科学研究和技术服务业、水利等行业当前整体处于非盈利时期

　根据行业结构分析，看看各行业的 公司市值，我们可以得到以下的一个趋势：

　 • 强+：从过去三年来看，产业市场明星行业为金融、制造和信息技术，市值居高位且持续增长• 弱+：信息技术服务业、交通运输等行业被市场高期待，市值从低位开始持续拉高• 弱-：批发、租赁、住宿等行业整体不属于产业市场预期发展方向，行业整体市值持续下跌

　行业结构小结：从产业上市公司分析出发，以产业支柱、产业实力以及市场期待值三个视角来看—— 第一房地产的现状不容乐观，粗放式经营转向精细化决策是其必然的趋势； 第二房地产未来整体市场走量客群主要来自于金融、制造等传统强势行业，走价客群不容忽视科学研究、信息技术服务等未来重点发展行业

　产业城市结构分析各城市- 营业收入，从规模角度看，北京的上市产业实力领先优势明显，上海、深圳紧随其后；从增速角度看，宁德遥遥领先。

　分析各城市- 营业利润，从规模角度看，北京的上市产业实力领先优势明显，上海、深圳紧随其后，福州顶替厦门出现在 Top5 榜单中；从增速角度看，衡阳和宁德遥遥领先。

　 分析各城市- 市值，从规模角度看，北京的整体上市产业预期领先优势明显，深圳紧随其后；从增速角度看，宁德遥遥领先。

　城市结构- - 小结我们从规模（营收）、效能（利润）、预期（市值）三个角度综合看城市产业能级，可以得出北上广深+杭州为中国产业 Top5 城市；另外不容忽视的是增速进入前五&综合产业能级进入前五十的黄石、宁德、南阳三城。

　2.

　就业趋势 行业结构- - 招聘人数

　分析各行业的 招聘人数，我们可以得到以下的结论：

　• 强+：从招聘人口来看，热门行业为房地产业，招聘人数多且持续增长• 强-：批发和零售、金融业、制造业等行业近一年招聘势头减弱• 弱+：水利、环境和公共设施管理、科学研究等行业逆势而上，招聘人数从小规模开始持续拉高• 弱-：建筑业、采矿业等传统行业整体招聘人数持续下跌

　行业结构- - 招聘月薪

　分析各行业的招聘月薪，我们可以得到以下的结论：

　• 强+：从招聘月薪来看，电力、热力、燃气及水生产，房地产业，信息传输、软件和信息技术服务业，行业月薪高且持续增长• 强-：建筑业、制造业等传统行业招聘月薪下跌明显• 弱+：交通运输、仓储和邮政业等行业被招聘月薪从低位开始持续拉高• 弱-：住宿和餐饮等行业整体整体招聘月薪持续下跌

　行业结构- - 小结

　第一梯队：

　从就业规模和就业待遇来看，房地产是过去一年表现综合最好的行业，与产业表现形成极大的反差 。

　。

　第二梯队：科学研究、金融、制造业等行业综合来看属于就业第二梯队。第三梯队：剩余行业从就业规模和待遇看，过去一年均表现不佳。

　3.

　人口趋势 家庭结构二人户&三人户仍为主流家庭类型，更加值得关注的是，自 自 5 2015 年一人户家庭近 5 5 年增长了 5.4% ，跻身家庭类型 TOP3 。

　广东省&浙江省是单身家庭占比最高的两个区域；而北部东北三省+内蒙古自治区是两口之家占比最高的区域，两口之家整体分布呈现明显的区域性。

　 内蒙古自治区&天津市是三口之家占比最高的两个区域；而四口之家占比第一梯队分别有海南、江西、**、河南、河北、云南以及宁夏等区域。

　 西部甘肃、**、西藏和南部贵州、云南、广西以及海南等区域为五口之家占比第一梯队；六口之家占比第一梯队的区域为西藏、甘肃以及河南。

　年龄结构人口老龄化趋势明显，从当前来看 30-59 岁为主力年龄段；未来五年50 岁以上人口持续增加，50 岁以下人口持续减少。

　当前全国 50-59 岁年龄段占比最大的城市数量最多，占比达 44%， 年龄结构人口老龄化趋势明显，从当前来看 30-59 岁为主力年龄段；未来五年50 岁以上人口持续增加，50 岁以下人口持续减少。

　 当前全国 50-59 岁年龄段占比最大的城市数量最多，占比达 44%，

　从全国城市来看，未来五年内部年龄段增加以 60-79 年龄段为主，一共有 64%的城市内部最大增加比例为 60-79 年龄段区间。

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