20100824_8哩岛说辞汇总

　8 8 哩岛说辞

　1 1 ．接电说辞

　您好，8 哩岛，世联为您服务。（接起电话的第一句统一说辞）

　针对客户在电话中可能会提到的问题统一说辞：

　A. 你们项目在什么位置？

　答：我们在朝阳北路最东端，与温榆河交汇的地方，距 CBD 核心区正好 15公里，也就是 8 英里，我们项目南边紧临着北京物资学院。

　B. 你们那儿都是什么户型啊？

　答：我们 8 哩岛有两种产品，一种是叠拼类别墅，主要是从 236 平米的平层到 271 平米的叠拼户型为主，一梯一户的设计：另一种是九层的板式观景洋房，主要是 135 平米三居和 160 平米的四居，还有少部分 89 平米的二居。

　C. 你们现在大概多少钱？

　答：四居的均价在 19500 元左右，花园洋房均价 20000 元。

　D. 你们什么时间交房？

　答：预计在明年的 6.7 月份交房。

　E. 你们现在有样板间吗？

　答：我们的样板展示区早就对外开放了，您要有时间可以到现场参观。

　. F. 我 要过来的话是坐车还是开车过来？项目的具体交通路线？

　答：您要是开车过来的话可以走京通快速、朝阳路、朝阳北路，您走京通快速和朝阳路的话就从西马庄出口出来走辅路，桥底下左转过来到物资学院门前的红路灯后再右转走最左侧车道，大概有 100 多米会看到有个路口，从路口左转过来一直走就能看见我们售楼处了。如果您走朝阳北路就一直往东走，过了物资学院门前那个红绿灯同样也是靠最左侧车道行至100多米时看到路口左转过来一直走就到了。

　您要是坐车来的话附近有 930（大望路—物资学院）、846（五棵松—物资学院）、675（通州李庄—左家庄，途径物资学院）、388（小庄—物资学院）、991、小 6 路（望京小区—物资学院）等等，到物资学院这站下车就可以。门前的地铁6 号线正在建，不过要 2012 年之前才能开通。

　您要是方便的话可以给我留一个您的手机号,我稍后把项目的路线图发到您手机上,您按照路线图所示即可到我们 8 哩岛项目。

　2 2 ． 接访说辞

　请问先生/小姐是第一次过来么？之前哪位同事接待过您？请问您怎么称

　呼？我叫 XXX，您可以叫我小 X。接下来由我来给您做详细介绍。（递名片）

　3 3 ． 区域沙盘

　您好：这个是我们 8 哩岛的区位沙盘，我来给您做一个详细的介绍。

　这个沙盘的方位是上北下南左西右东。这片密集的楼群就是 CBD。这条闪光的路是朝阳北路，东端与温榆河交汇的地方就是我们的项目所在。

　8 哩岛是区别于城市豪宅和效区别墅的另一种产品---城市别墅的概念来进行规划设计，居住者不仅可以享受到城市的繁华与便利，同时也享受到了天然的景观与舒适的生活。

　您看以看到，整个区域内的交通路网是十分发达的，从区域沙盘上我们可以看到区域内东西向的主要道路分别是：建国路、朝阳路、朝阳北路、姚家园路；南北向的主要道路分别是温榆河西路，机场第二通道、东五环、东四环、东三环，它们共同构成了本区域四通八达的棋盘式路网。项目南侧紧邻的朝阳北路，是双向 6 车道的城市主干道，从 8 哩岛经朝阳北路到达 CBD，仅有 15 公里的距离，南侧朝阳路正在扩宽，建成后是双向六车道局部八车道，是与朝阳北路平行的城市主干道；项目西侧的温榆河西路，是通州新城的一条市政主路，20 分钟可到达首都机场。另外，项目在交通方面还有一个优势，就是正在朝阳北路修建的轻轨6 号线，到项目这站是物资学院站，地铁六号线建成后将成为全北京换乘站点最多的一条轨道线,到达京城任何一个地方将会非常便捷。

　4 4 ． 通州生态商务园

　8哩岛东侧的区域为建设中的生态商务园区.是北京四大金融后台服务区之一.按照规划，北京将重点建设朝阳金盏、海淀稻香湖、通州新城、西城德胜科技园4 大金融后台服务区，并将对迁入园区的金融机构后台提供优惠政策。通州生态商务园是我国第一家具备国际水准的生态型总部商务园区，规划面积为 7.3 平方公里，其一期开发面积为 3 平方公里，预计将于明年底完成基础设施和土地整理工作，整座园区计划在 2012 年完全建成。除提供金融后台服务和商务总部经济服务外，园区内还将建有 40 多万平方米的滨河公园，园区总绿化率将达到 50％以上。也就是说未来，这里不仅环境优美，而且人群素质很高，会形成一个高素质人群聚集的宜居之地。

　5 5 ． 本体沙盘

　您可以随我到这边看看项目的本体沙盘，我们的售楼处就在这儿 23 号楼的位置，这栋楼在项目后期会改造成片区条件最好的幼儿园，目前暂时先做售楼处

　使用。这边同样是按上北下南左西右东的位置摆放的，项目东边就是我们的温榆河及温榆河高尔夫，西边是现有的社区，北侧是通州生态商务园区，南侧是物资学院。

　项目建筑设计是由法国米多芬建筑师事务所担纲设计，他们有着 40 多年的优秀建筑设计经验，在中国的核心团队以全新的房地产设计理念和优秀的设计意识服务了万科、金地、复地等知名品牌开发商,长期的合作积累了丰富的设计经验。在产品设计时充分考虑了产品周边景观资源，结合了天然水景资源以及高尔夫的景观资源，遵循了芝加哥流派设计理念并以现代的手法加以解构。所形成的产品与旁边的水景高尔夫有着很高的契合度，既有一定的仪式感，又不失休闲的气质。

　社区容积率为 1.6，户型设计有电梯平层别墅和板式观景洋房，在设计上有很大的创新性，最大限度保证了居住的舒适性及观赏性，充分体现人性化居住需求，充分考虑到客户的一些实际居住需求，我们还特别采用了一些赠送双层花园、大面积露台以及超值空间的方式，关于这一部分稍后我还会给您做更详细的介绍。8 哩岛采用了超宽楼间距确保每一户的私密性，电梯平层别墅楼间距为 25 米,板式观景洋房楼间距为 55 米 ， 8 哩岛的园林景观设计是由知名景观设计公司--优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司担纲设计，其是以房地产高端豪宅的定制型景观设计为经营模式，在北京的代表作品有北京龙湖·香醍漫步及茂华集团·璟都会等。稍后我会带您去实景园林参观，我再给您详细讲解。

　8 哩岛是由 12 栋 5 层的电梯平层别墅和 7 栋 9 层的板式观景洋房以及商业及其他部分组成。

　项目于 2008 年 10 月上旬开工， 2010 年下半年交付使用。

　电梯平层别墅一共是五层，一梯一户的设计，一层、二层是叠拼的户型，三、四、五各是一大平层的户型，叠拼还赠送了一部分地下一层和一个一百平米左右的下沉式庭院，最高层的 E 户型赠送顶层的超大露台。看看您是需要多大面积的户型呢？

　6 6 ． 通州新城规划

　通州新城的定位是与 CBD 东扩相呼应，打造更高端的商务环境，形成面向环渤海、面向东北亚的“首都门户”，规划部门正会集国内外一流设计团队，邀请包括建筑设计、环境

　 规划、道路交通、地下空间等专业国际知名设计大师参与运河核心区方案设计，高标准完成运河核心区规划的深化工作。据了解，运河北京文化商务中心区初步规划分三个功能区。

　文化商务休闲区主要包括文化博览、文化演艺、运河水乡和商务酒店等特色区域。

　会展综合服务区将着力建设国际一流的会展综合服务中心，承办各种国际会议，大力提升新城国际化水平。高端商贸居住区，建设大型商业设施和高档水景公寓，打造运河沿岸高端商贸居住区。

　通过功能区的建设，吸引世界 500 强及国内外行业领先企业总部入驻。

　7 7 ． 信心护航计划

　之所以开展信心护航计划最根本的原因也是开发商看好通州的房地产市场，预期市场明年会回暖，价格还会进一步上涨。当然这也是给您一次抄底机会，实现双方共赢。作为 8 哩岛的开发商，北京佳州投资集团具备各项地产开发资格的正规公司，北京的地产行业开发的准入资格审查是非常严格的，不是任何一家开发商都能够在北京进行开发，而且除了政府的开发资格审查，银行在考虑一个开发商贷款资格时，也是很严格的，尤其是在北京，若不合格是坚决不给予贷款支持的。可见，咱们这个项目的开发商是具备很强实力的。因此，您根本不必担心，等到回购或者收房的时候，由于开发商自己的问题给您造成损失，开发商是由政府监管的，回购计划等条款也都写入合同，出现任何问题都要履行法律责任。

　8 8 ． 车库相关说辞

　小区内大部分停车设地下。按政府要求在地面上保留少量地上车位。地下停车场依楼栋而分区建设，设立了八个大的地下车库，共计约 600 个车位。大部分是在楼栋中间的园林绿化下面。

　9 9 ． 样板间及产品说辞

　1）讲解地点：由园林进入电梯厅前

　讲解关键点：台地风格，建筑外立面

　讲解内容：

　8 哩岛别墅级洋房部分是整体抬高的，也就是台地建筑风格，通过台地处理，电梯平层别墅部分架高 3-5 米，之所以这样做，首先是将电梯平层别墅部分与社区其他部分相区隔，这样既保证了更加低密的居住环境，提升居住舒适感，又给您以尊贵感。

　另外，结合城市罕有温榆水岸资源，在组团内部营造出高低错落的居住感受，

　以台地形式将地块做适当尺度的提升，以高密度的植被绿化围合。在此居住，自然而然会产生居于岛屿之上的感觉，保证居住者始终能以最佳的视角欣赏果岭水岸。

　您看我们这种建筑的外立面建筑风格为新古典主义风格，借鉴纽约炮台区的中产阶级住宅形象，强调古典与现代的结合，运用现代建筑材料的特征去演绎古典主义风格，但在立面上还具古典主义三段式的特征（包括檐口、线脚的处理、现代的材料）。芝加哥建筑具有简约的古典文脉,比例、符号、砖感强.古典三段感强。

　在外立面的用材上，采用高档陶土劈开砖及质感涂料，陶土劈开砖的手工质感很强，色泽也属暖色，比较适宜高纬度地区使用，同时因为不是光面的砖，反而有历久弥新的特点，不会随时间流逝而显旧，这一点就比咱们市场是常见的托斯卡纳风格建筑强很多，它们多采用浅色涂层以及覆盖文化石的方式来模仿托斯卡纳建筑，初看还不错，可是时间长了，风吹日晒后会很难看。

　2）讲解地点：进入电梯厅

　讲解关键点：入户方式

　讲解内容：

　 我们这种别墅级平层产品的入户方式有多种，比如您可以直接从地下车库坐电梯直接入户，这种入户方式在刮风、下雨或下雪的时候是非常合适，完全不受影响；另外就是步行通过园林，从这里乘电梯上楼，工作一天了，在园林中走一走散散心，还可以看到温榆河景以及高尔夫球场，这可是别的项目无法比的。

　3）讲解地点：走出电梯

　讲解关键点：私家电梯厅

　 讲解内容：

　您看这是私家电梯厅，这种大尺度的独立入户门庭在市场上是不多见的。

　4）讲解地点：走出电梯厅

　讲解关键点：产品设计特点与装修风格

　讲解内容：

　（1）装修设计风格：

　你看我们的装修是属于东南亚风格，为什么选用这种风格，主要是因为 8 哩岛所处的地理位置有其独特性。微风轻荡的温榆河，大面积的绿化环境，清新的空气，高尔夫球场比邻而居。设计师针对此特点，意在打造一份休闲安逸的居住环境，动中有静。墨绿、白与少量的黑色是整个室内设计的色彩基调，宛如一幅油画再现了立体的水墨山水。这种墨绿色为主色彩，使人身心得到舒缓，感受到一种份脱离城市喧嚣的宁静。这种设计也是针对像您这样的客户，拥有高品味，性格鲜明，不拘一格，勇于尝试接受新鲜事物，追求高品质生活与舒适的成功人士。

　（2）户型特点 我们现在是面朝南向，整个房间的面宽达到 18.8 米的宽度，这个尺度在北京东部尤其是通州市场是非常罕见的，从左至右的空间布局分别是客厅、书房、儿童房、主卧室，当然可以根据您的需要进行不同的房间功能安排，后三个房间都是套间，有独立的卫生间，所以使用起来是非常方便的。

　我们先来看客厅，整个客厅的面宽达到 5.8 米的宽度，外面这个露台有将近10 平米，将来您在这晒晒太阳下下棋都是很好的选择，餐厅与客厅是打通的，拓宽了交流空间，整个厅面积将近 68 平米，您在这不论是招待客人还是家庭活动，

　空间都足够用了；另外，厨房也是中西分厨，并且难能可贵的是中西厨均为明厨。（如果客户对层高质疑，可以说“您可能感觉我们样板间的层高偏低，实际上是由于我们吊顶空间较大造成的，我们的层高是 3 米，净高 2.8 米”）

　主卧的设计也是非常有特点的，主卧套的面积将近 70 平，有开敞更衣室、独立卫生间、风景书房，完全匹配您的大气尊贵； （3）产品价值点

　 您看我们这种平层产品的最大价值在于将房间的浪费面积降到了最低，而使用效率提升到最高，完全弥补了别墅产品上下楼的麻烦与空间浪费的缺陷，因此说这是一种别墅升级产品。这种产是非常稀缺的，首先这种产品类型在北京东部尤其是通州比较少见，另外，在温榆河边如此低的容积率和人居密度的社区，北临通州生态商务园，并且与通州新城核心区保持友好距离，多方面的因素作用，形成了这种产品特有的稀缺价值，特别是在 2010 年初，政府出台文件，通州运河板块将不再规划住宅，因此，完全可以说这种产品卖一套少一套。

　5）讲解地点：乘电梯下楼

　讲解关键点：产品价格问题

　讲解内容：

　这种产品的总价大概在 400-500 万之间，性价比是非常高的。

　您可以看看温榆河沿岸的项目，目前总价基本上是在 700 万以上，尤其是温榆河上游的中央别墅区总价更高，有的已经上千万； 而在朝阳区，比如万科公园五号、红玺台等项目，现在均价都已经５万了，这个总价区间，您只能买１００平米以下的户型，而且这些项目的容积率都在 2.5以上，身处闹市区，车流人流嘈杂，尾气影响也比较严重，极大地降低了居住的

　舒适度，而您在 8 哩岛买房子，第一交通方面影响不大，京通快速、朝阳路、朝阳北路均可在２０－３０分钟到达ＣＢＤ，第二您住的是２６０平米，这跟高层高密度的小户型居住感觉肯定是不一样的，而且项目紧邻温榆河，以及高尔夫球场，是非常宜居的地方，并且升值潜力也非常大。

　我们最近做了一次市场调查，总价在 500 万左右的房子是这样一种情况， 从环线来看，目前，

　二环至三环：均价 6 万左右，您只能买 80 平米，一居或两居，比如圣世一品； 三环至四环：同样的总价您能买到 90 多平米的户型，比如红玺台、万科公园五号单价均以达到5万元甚至更高，并且其容积率都在2.5以上； 四环至五环：该区段价格区间在 3-5 万之间，比如天鹅湾、公园 1872 等，你只能可以选择 160 平米户型，而容积率也大都在 2.5 以上； 五环至六环：海棠公社 23800，同面积的只有叠拼产品，您可以去看看他们的户型设计和交通状况，对比一下本产品特点，就知道差距了；

　蔚澜香醍 30000，容积率 2.2，物业费 6.5/月/平米，价格过高（入住后成本很大！），园林虽然目前打动力比较强，但是因为花期短，随着时间、季节、气候的变化大，都会影响园林效果，而且小区内不是人车分流，人车混行，既影响了环境又不安全；

　K2 清水湾 22221，从高层到多层的集合式社区，距离更远，目前只有小户型产品发售；

　珠江拉维小镇 19000，目前在售小高层产品，产品品质和类型都

　不同，距离远，交通条件相对较差，容积率 2.1。

　10 ． 园林与台地建筑说辞

　8 哩岛的园林景观设计是由知名景观设计公司--优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司担纲设计，其是以房地产高端豪宅的定制型景观设计为经营模式，在北京的代表作品有北京龙湖·香醍漫步及茂华集团·璟都会等。现在高品质的社区绿化已不单单是以绿化率来衡量了。而是以植被的层次、花木品种、全冠成树、艺术化设计等更高的要求来比较绿化的效果。8 哩岛的绿化更是以极高的标准来进行设计及绿化施工的。意大利的台地风格园林使社区内各组团产生了相对的独立性和私密空间感、台地风格本身具有的高低落差层次感给社区营造了很强的情趣感。

　 11 ． 温榆河说辞

　项目东侧的温榆河是北京新城的一条内河，将要围绕它建造四面环水的地标性建筑以及滨河绿化带，并且目前已经明确延湿地不再批复住宅用地。温榆河流经 8 哩岛的河段是距 CBD 区域最近的水景资源，同时温榆河两岸的绿色生态走廊还拥有 18 洞七十二杆国际锦标级球场球道依水路蜿蜒而上连绵十余公里，地跨三个行政区，气势磅礴。

　12 ． 高尔夫球场说辞

　温榆河高尔夫俱乐部坐落在北京市最大的绿色生态走廊温榆河两岸，球道依水路蜿蜒而上连绵十余公里。球场起点位于北京长安街东延长线，首都国际机场和 CBD 中央商务区的黄金交叉线上，地理位置得天独厚。设计理念独特，现在为 18 洞，高标准的七十二杆国际锦标级球场，符合 USGA 标准。温榆河高尔夫球场，目前正在扩建，明年将会先开放一部分，如果您有这方面的兴趣就可以来球场打打球，就算您不打高尔夫，试想一下这么大面积的绿化面积以及这种高尔夫物业的形态也会让您在这里的居住品质上升一个层次。

　13 ． 滨河公园说辞

　之前和您提到过的滨河公园就建在生态商务园区内，占地 40 多万平方米，园区总绿化率将达到 50％以上。在建好之后，您就可以和家人一起来走一走，玩一玩，如此优美的环境也可以让您放松心情，提供生活品质。

　14 ． 针对高压线的说辞

　“高压线”是在项目前期，由于东侧滨河西路施工，政府临时将高压线迁移

　此处，并承诺施工完毕后，会及时将高压线入地。但此期间通州区政府换届，并且此事涉及多部门职责协调，导致此事暂时搁置。目前，我方正与相关部门积极协商，推进此事的解决。其实，我们的开发商现在也完全可以继续盖房，并且按时交房，主要是考虑高压线会给您的生活带来一定影响，所以考虑延期到高压线问题解决后再交房，并且按照合同规定会赔付违约金，这是开发商责任心的充分体现，换了一个不负责任的开发商，楼盖起来了，该交房交房，高压线对客户的影响他根本不考虑，吃亏的还是您，所以延期交房是为了您好。而且从科学角度来讲，距离 30 米左右时，高压线的辐射比手机还要小，而且高压线辐射属于低频辐射，没有穿透力，隔墙等障碍物的话，对您的生活完全没有影响。

　15 ． 针对飞机航道的说辞

　8 哩岛位于飞机航道下方，所以会受到一定飞机轰鸣声的影响。开发商当初在拿地的时候也是充分考虑到了这一点，所以所有的窗户均安装的是断层、中空的双层玻璃窗，防噪音效果非常好。所以您只有在走在小区时才能听见飞机航道噪音。回到家，关上窗户你是不会受到飞机航道噪音影响的。

　16 ． 针对延期交房的说辞

　我们开发商是十分负责任的，想将一个周边环境完善的房子交到您手上，所以决定延期交房，而且开发商会根据合同约定支付违约金，开发商方面会严格依照与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的时间与方式向您支付违约金。金额方面，从延期交房第一天开始计算，每天向您赔付已付款的万分之一，直至交房日，所有赔付款项将于交房后统一支付。

　另外，合同规定交房日期逾期 60 日后，您有权解除合同，发开商会一次性支付百分之一的违约金，并退还已付房款。关于交付时间，近日，开发商方面会通过短信或者电话的方式邀请您到现场进行面谈。关于时间问题，到时开发商领导会跟您进行沟通。目前，我们也无法告知您具体的交房时间，但根据事情的进展情况，预计时间将会是明年的 6、7 月份。

　 说辞

　内容是否具备

　内容是否完备

　是否已经考核

　考核时间

　备注

　动 1 1

　接电说辞 √

　线说辞

　2 2

　接访说辞 √

　 3 3

　区域沙盘 √

　 4 4

　通州生态商务园 √

　 5 5

　本体沙盘 √

　 6 6

　通州新城规划 √

　 7 7

　信心护航计划 √

　 8 8

　车库相关说辞 √

　 9 9

　样板间及产品说辞 √

　 10

　园林与台地建筑说辞 √

　 11

　温榆河说辞 √

　 12

　高尔夫球场说辞 √

　 13

　滨河公园说辞 √

　 针对问题说辞

　14

　针对高压线的说辞 √

　 15

　针对飞机航道的说辞 √

　 16

　针对延期交房的说辞 √

　 17

　针对通州市场说辞

　18

　针对海棠公社说辞

　19

　针对蔚澜香醍说辞

　20

　针对清水湾说辞

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